دليل الضرائب العقارية في تركيا للأجانب 2026: كم ستدفع فعلاً؟

قد يبدو سعر العقار الذي تراه في الإعلان هو كل ما ستدفعه، لكن الواقع مختلف تماماً. الضرائب العقارية في تركيا للأجانب تُضيف ما بين 5% و25% فوق سعر الشراء، حسب نوع العقار وطريقة الدفع ومدة الاحتفاظ به. المستثمر الذكي هو من يحسب هذه التكاليف قبل التوقيع لا بعده.

عام 2026 تحديداً هو عام استثنائي في التقويم الضريبي التركي؛ إذ يمثّل بداية دورة التقييم العقاري الجديدة (2026–2029)، حيث تجتمع لجان التقييم الرسمية لإعادة تحديد القيم الحدية لكل شارع وحي. في المدن الكبرى كإسطنبول وأنقرة وأنطاليا، تشير التقارير إلى ارتفاع القيم المرجعية (Rayiç Bedel) بنسب تتراوح بين 300% و500% لتقليص الفجوة بين القيمة الرسمية والقيمة السوقية الفعلية. هذا يعني ارتفاعاً فعلياً في مبلغ الضريبة المستحقة حتى مع ثبات نسبتها.

في هذا الدليل ستجد كل ما تحتاجه: أرقاماً محدّثة، جداول مقارنة، وحاسبة تقديرية تُريك التكلفة الإجمالية الحقيقية قبل أن تُوقّع أي عقد.

الضرائب التي تدفعها مرة واحدة عند الشراء

ضريبة الطابو Tapu Harcı) ،4%) من قيمة العقار

الضرائب العقارية في تركيا للأجانب

ضريبة الطابو هي الضريبة الأكثر شهرة، وهي أول ما يواجهه أي أجنبي عند شراء عقار في تركيا. تُحتسب بنسبة 4% من القيمة المُعلنة في سند الملكية، وتُدفع حضورياً في مديرية السجل العقاري (Tapu ve Kadastro Müdürlüğü) يوم نقل الملكية رسمياً.

قانونياً، تُقسَّم الضريبة مناصفة بين المشتري والبائع (2% لكل طرف)، لكن في الممارسة العملية يتحمّلها المشتري كاملةً في معظم الحالات، وهو ما ينبغي التفاوض عليه صراحةً في العقد.

سعر العقار	ضريبة الطابو 4%	ملاحظة
100,000$	4,000$	عقار سكني متوسط
200,000$	8,000$	حد التأهل لبعض البرامج
400,000$	16,000$	حد الجنسية التركية
500,000$	20,000$	عقار فاخر

ضريبة القيمة المضافة KDV ،من 1% إلى 20% أو إعفاء كامل؟

KDV هي ضريبة القيمة المضافة التركية، وتُطبَّق فقط على العقارات الجديدة المباعة مباشرةً من المطوّر. العقارات المستعملة لا تخضع لها. أما النسبة فتتحدد حسب نوع العقار ومساحته:

نوع العقار	نسبة KDV	الشرط
سكني أقل من 150م²	1%	من مطوّر معتمد
سكني أكثر من 150م²	20%	من مطوّر
تجاري / مكتبي	20%	أي بائع
أجنبي غير مقيم (إعفاء)	0%	مع استيفاء الشروط الأربعة

الضرائب العقارية في تركيا للأجانب

شروط الإعفاء الكامل من KDV للأجانب 2026:

الشرط الأول هو أن تكون أجنبي الجنسية وغير حامل للجنسية التركية. الشرط الثاني أن تكون غير مقيم في تركيا ولا تحمل إقامة سارية تتجاوز ستة أشهر. الشرط الثالث وهو الأكثر دقةً أن تدفع ثمن العقار بعملة أجنبية محوَّلة من خارج تركيا عبر القنوات البنكية الرسمية، مع الاحتفاظ بوثيقة الصرف (Döviz Alım Belgesi). الشرط الرابع أن يكون العقار جديداً من مطوّر (البيع الأول) وأن تحتفظ به لمدة لا تقل عن سنة كاملة من تاريخ الطابو.

الرسوم الإدارية الإضافية عند التسجيل

بجانب ضريبة الطابو وKDV، هناك رسوم إدارية ينبغي أخذها بعين الاعتبار عند حساب التكلفة الإجمالية. رسم Döner Sermaye هو رسم إداري ثابت يُدفع عند استلام الطابو ويبلغ حوالي 130$ للأجانب غير المقيمين. تقرير التقييم العقاري (Ekspertiz Raporu) أصبح إلزامياً منذ 2019 ويتراوح سعره بين 150$ و300$. تأمين الكوارث الطبيعية DASK إلزامي قانوناً ويبدأ من 20$ سنوياً. أما رقم التعريف الضريبي (Vergi Numarası) فهو مجاني لكنه شرط أساسي لا يمكن إتمام أي صفقة بدونه.

الضرائب السنوية على العقارات في تركيا (Emlak Vergisi)

الضرائب العقارية في تركيا للأجانب

ضريبة الإملاك السنوية هي ضريبة دورية تجمعها البلدية المحلية، وتُدفع على دفعتين في العام: الأولى بين مارس ومايو، والثانية في نوفمبر. يمكن سدادها في مكاتب البلدية، أو عبر البنوك، أو من خلال بوابة e-Devlet الحكومية الإلكترونية.

نسب ضريبة الإملاك السنوية حسب نوع العقار والموقع

نوع العقار	المدن الكبرى (إسطنبول، أنقرة، إزمير…)	باقي المناطق
سكني (شقق، فلل)	0.2%	0.1%
تجاري (محلات، مكاتب)	0.4%	0.2%
أراضٍ قابلة للبناء	0.6%	0.3%
أراضٍ زراعية	0.2%	0.1%

مثال عملي: شقة بقيمة سوقية 200,000$ في إسطنبول تعني ضريبة سنوية تقريبية لا تتجاوز 400$ فقط (0.2% من القيمة الرسمية المُسجَّلة). لكن تجدر الإشارة إلى أن قيم 2026 الرسمية المحدّثة ستكون أقرب إلى القيمة السوقية الفعلية مما كانت عليه في السنوات الماضية، مما قد يرفع المبالغ الفعلية المستحقة.

ضريبة الدخل الإيجاري ،ما الذي يدفعه الأجنبي فعلاً؟

إذا كنت تؤجّر عقارك في تركيا، فأنت ملزم بتقديم إقرار ضريبي سنوي حتى لو كنت مقيماً خارج البلاد. ضريبة الإيجار تُطبَّق على الدخل الصافي بعد خصم المصاريف المسموح بها، وتُحتسب وفق شرائح تصاعدية.

الشرائح التصاعدية لضريبة دخل الإيجار (2026 ،تقديرية)

الدخل السنوي الخاضع للضريبة (بالليرة التركية)	النسبة	ما يعادله تقريباً بالدولار
حتى 110,000 ليرة	15%	~3,100$
110,001 – 230,000 ليرة	20%	حتى ~6,400$
230,001 – 870,000 ليرة	27%	حتى ~24,000$
870,001 – 3,000,000 ليرة	35%	حتى ~83,000$
أكثر من 3,000,000 ليرة	40%	+83,000$

تُدفع ضريبة الإيجار على دفعتين: الأولى في مارس والثانية في يوليو. الشرائح المذكورة تقديرية لعام 2026 استناداً إلى معدل إعادة التقييم السنوي المعتمد.

طريقتان لخصم المصاريف وخفض الوعاء الضريبي

يمنحك القانون التركي خيارين لخصم المصاريف من دخل الإيجار قبل احتساب الضريبة. الخيار الأول هو الخصم الثابت بنسبة 15% من إجمالي الدخل الإيجاري دون الحاجة إلى تقديم وثائق أو فواتير، وهو الأيسر للملاك الأجانب البعيدين عن تركيا. الخيار الثاني هو الخصم الفعلي الذي يعتمد على المصاريف الحقيقية الموثّقة كأقساط القرض العقاري والصيانة والإصلاحات والتأمين ورسوم إدارة العقار وضريبة الإملاك السنوية، ويُفضَّل عند ارتفاع المصاريف الفعلية.

ضريبة الأرباح الرأسمالية ،متى تدفع ومتى تُعفى تماماً؟

قاعدة السنوات الخمس ،الإعفاء الأذكى للمستثمر الأجنبي

الميزة الأكثر أهمية للمستثمر طويل الأجل هي قاعدة الخمس سنوات: إذا احتفظت بعقارك لأكثر من خمس سنوات كاملة، فأنت معفى تماماً من ضريبة الأرباح الرأسمالية بموجب قانون ضريبة الدخل التركي، بصرف النظر عن حجم الربح المحقق أو جنسيتك.

أما إذا بعت قبل مرور خمس سنوات، فإن الربح المحقق يخضع لشرائح ضريبة الدخل التصاعدية التي تتراوح بين 15% و40% للأفراد. الأشخاص الاعتباريون (الشركات) يدفعون ضريبة شركات ثابتة بنسبة 25%.

مثال حسابي عملي:

عقار اشتريته بـ 200,000$ وبعته بعد 3 سنوات بـ 280,000$ → الربح الخاضع للضريبة 80,000$ → الضريبة المستحقة تقديرياً تتراوح بين 16,000$ و22,000$ حسب الشريحة. أما لو انتظرت حتى تجاوز السنوات الخمس، فالإعفاء تام ولا تدفع ليرة واحدة.

 نصيحة استراتيجية: الوعاء الضريبي للأرباح يُحسب على الفرق بين القيمة المُسجَّلة في الطابو وقت الشراء والقيمة المُسجَّلة وقت البيع، لا على سعر السوق الفعلي دائماً. التخطيط لتوقيت البيع قرار بالغ الأهمية المالية.

الضرائب العقارية في تركيا للأجانب

الإعفاءات الضريبية المتاحة للأجانب في 2026 ،لا تفوّتها

إعفاء KDV الكامل ،وفّر ما بين 1% و20% من قيمة عقارك

هذا الإعفاء هو الأكثر قيمةً مالياً للمستثمر الأجنبي، وقد يوفّر عليك ما يصل إلى 40,000$ على عقار بـ 200,000$. لتطبيقه تحتاج إلى فتح حساب بنكي في تركيا لاستقبال التحويل، وتحويل ثمن العقار من حساب خارج تركيا، ثم الحصول على وثيقة الصرف البنكي (Döviz Alım Belgesi)، وتقديم طلب الاسترداد لدى مصلحة الضرائب بعد إتمام الصفقة، مع عدم بيع العقار قبل مرور سنة كاملة من تاريخ تسجيل الطابو.

الإعفاء التام من ضريبة الأرباح بعد 5 سنوات

الاحتفاظ بالعقار لأكثر من خمس سنوات يمنحك إعفاءً كاملاً من ضريبة الأرباح الرأسمالية كما شرحنا، وهذا يجعل التخطيط المسبق لتوقيت البيع أحد أهم قرارات الاستثمار العقاري.

اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي ،أكثر من 85 دولة

وقّعت تركيا اتفاقيات لتجنب الازدواج الضريبي مع أكثر من 85 دولة، من بينها معظم الدول العربية. هذه الاتفاقيات تضمن ألّا تُضطر لدفع ضريبة على نفس الدخل في بلدين في آنٍ واحد. راجع دائماً الاتفاقية الخاصة ببلدك قبل اتخاذ قرار الاستثمار لمعرفة البنود المنطبقة عليك.

حاسبة تقديرية ،كم ستدفع فعلاً على عقار بـ 200,000$؟

فيما يلي جدول حسابي شامل لعقار سكني جديد بقيمة 200,000$ في إسطنبول لمشترٍ أجنبي غير مقيم:

البند الضريبي	النسبة	المبلغ التقديري	الحالة
ضريبة الطابو	4%	8,000$	إلزامي دائماً
KDV ،مع إعفاء الأجانب	0%	0$	عند استيفاء الشروط الأربعة
KDV ،بدون إعفاء (تجاري)	20%	40,000$	عقار تجاري أو مستعمل
رسم Döner Sermaye	ثابت	~130$	إداري عند الطابو
تقرير التقييم (Ekspertiz)	ثابت	~200$	إلزامي منذ 2019
تأمين DASK	سنوي	~25$/سنة	إلزامي قانوناً
ضريبة الإملاك السنوية (إسطنبول)	0.2%	~400$/سنة	دفعتان سنوياً
ضريبة إيجار (دخل ~15,000$/سنة)	شريحة 15–20%	~1,800–2,500$/سنة	إذا أجّرت العقار
ضريبة الأرباح (بيع قبل 5 سنوات)	15–40%	متغيرة	معفى تماماً بعد 5 سنوات

الخلاصة العملية: المشتري الذكي الذي يستوفي شروط إعفاء KDV ويحتفظ بالعقار أكثر من 5 سنوات يدفع عملياً: ضريبة الطابو (8,000$) + الرسوم الإدارية (~330$) + الضريبة السنوية (~400$/سنة فقط). أما من يشتري عقاراً تجارياً بدون تخطيط ضريبي مسبق، فقد يجد نفسه أمام 40,000$ إضافية من KDV وحدها.

خطوات عملية ،كيف تُخطط ضريبياً قبل الشراء؟

التخطيط الضريبي المسبق يوفّر عليك آلاف الدولارات ويجنّبك المفاجآت غير المحسوبة. المسار الصحيح يبدأ أولاً بالحصول على رقمك الضريبي (Vergi Numarası)؛ فهو شرط إلزامي لإتمام أي صفقة عقارية ويمكن الحصول عليه خلال يوم واحد في أي مكتب ضريبي تركي أو عبر الإنترنت. 

بعدها افتح حساباً بنكياً في تركيا لاستقبال تحويل الثمن من الخارج والحصول على إعفاء KDV. ثم استشر خبيراً ضريبياً متخصصاً قبل التوقيع للحصول على حساب تفصيلي بكل الضرائب والرسوم بناءً على خصائص عقارك تحديداً. خطّط لتوقيت البيع مسبقاً وضع في اعتبارك عتبة الخمس سنوات منذ البداية لتجنب ضريبة الأرباح. وأخيراً وثّق جميع مصاريفك منذ اليوم الأول؛ فواتير الصيانة والتأمين والإصلاحات كلها ستخصمها لاحقاً من وعائك الضريبي الإيجاري.

الأسئلة الشائعة (FAQ)

خاتمة: الضريبة الذكية تبدأ قبل الشراء، لا بعده

الاستثمار العقاري في تركيا يظل فرصةً حقيقية وجذابة للمستثمر الأجنبي، لكن الفارق بين صفقة ناجحة وأخرى مُرهِقة يكمن في تفصيلة واحدة: هل حسبت تكلفتك الكاملة قبل التوقيع؟

الأرقام التي استعرضناها في هذا الدليل توضّح أن المستثمر الذي يخطط مسبقاً يمكنه توفير ما يصل إلى 40,000$ على صفقة واحدة ، فقط من خلال استيفاء شروط إعفاء KDV والاحتفاظ بالعقار أكثر من خمس سنوات. في المقابل، المستثمر الذي يدخل بلا تخطيط ضريبي قد يجد نفسه أمام فاتورة إضافية لم يحسب لها حساباً.

المنظومة الضريبية التركية ليست معقدة حين تفهمها، لكنها تحتاج إلى توجيه متخصص قبل كل قرار. ضرائب شراء عقار تركيا للأجانب في 2026 تحديداً تستوجب مزيداً من الحذر مع بدء دورة التقييم الجديدة وتحديث القيم الرسمية في المدن الكبرى.

قبل أن تتخذ خطوتك القادمة، تحدّث مع مستشار متخصص، واحسب أرقامك بدقة، وادخل السوق التركي بثقة وبصيرة.

اقرا ايضا الضرائب في تركيا